貸しアパートに空室ができた際にあなたがやるべきたった一つのこと。

公開日: : 最終更新日:2017/03/20 初めての賃貸併用住宅

賃貸併用住宅やアパート大家を運営している中で出てくる一番のリスクは、当たり前ですが「空室」です。

今回は空室が発生した時にオーナーはどういったことを重視すべきかを書いてみたいと思います。

 

・空室が発生すると一気に賃貸経営が赤字になる

まず前置きとして空室が発生した場合のリスクを簡潔に書きたいと思います。

空室になると、当然その分の家賃は入らず、月々のローンの返済が直で大家に乗しかかります。

 

賃貸併用住宅のような、「自宅の一部を賃貸ルームで貸し出す」というやり方をしている場合は、賃貸部屋は多くても3戸くらいかと思いますので、空室の際の大家にかかる負担は更に多くなります。

 

例えば、私の場合は月約8万円で3戸を貸し出しているので、月間約24万円の家賃収入を得ていますが、1戸でも空室がでると収入が16万円になります。

ローン返済が大体月21万円になるので、「満室稼働の時は3万円の利益が出るのに、1戸でも空室が出ると5万円の赤字」になってしまいます。

 

そのため、やはり空室が出ることは避けたいのですが、結婚や転勤などで借主の方がアパートを出てしまうことは必ず発生します。

 

では、空室が発生してしまった場合、オーナーはどのようなことに努力すべきなのでしょうか。

 

 

・とにかく管理会社にアピールし、優先度を上げてもらうべき

タイトルのとおりですが、空室が発生した場合何よりも重視すべきなのは「管理会社へのアピール」です。

 

アパート経営をされている方はほとんどの場合、管理会社と契約をされていると思います。

私も住宅の近所にある、アパマンショップ加盟店の賃貸仲介・管理会社と契約をしています。

 

管理会社は住宅の管理(清掃・入居者の問い合わせ対応)だけでなく、空室が出た場合の集客も行ってくれます。

 

なので、空室が出た場合はまずは契約している管理会社からの集客(つまり客付け)を待つことになります。

ということは、「管理会社が積極的に自分の物件を案内してくれる状態」を作ることがとても大事なのです。

 

 

・とにかく、管理会社の店舗に通って状況をチェックすべし

管理会社は当たり前ですが、自分の物件だけと契約しているわけではありません。

その地域の多くのアパートオーナーと契約をしており、同時期に必ず何らかの空室は出ています。

 

つまり空室を早く埋めるには、競合達の中で「一歩優先順位を抜ける状態を作る」ことが不可欠なのです。

 

そのためのオーナーが取るべき行動は、非常にシンプルなことですが、「店舗に頻繁に通うこと」だと思います。

 

店舗に顔を出し、「内覧の状況はどうですか?」と自分の物件への問い合わせを逐一チェックしましょう。

家賃設定が高過ぎないかどうかもヒアリングしつつ、同時に管理会社にプレッシャーをかけることが重要だと思います。

 

何度も顔を出していると、段々と管理会社の営業マンの方も浮かない返答はやりづらくなってきます。

そうなってくると、心理的なものではありますが、自分の物件を優先的に案内してくれるようになります。

 

 

・店舗のチラシや物件掲載ポスターもチェックすべし

賃貸仲介の店舗はどの店舗も物件に関するポスターを壁に大きく掲載していることがあります。

これも頻繁に通う中で、「このような形で自分の物件も張り出してもらえないですか?」と頼むことも効果的です。

 

私も賃貸併用住宅が完成したあとの最初の入居者募集の際は、壁に大きく張り出してもらうように依頼し、対応してもらいました。

 

また案内されているチラシの文言や写真で気になることがあったら修正してもらうようにもしましょう。

そうすることで、店舗に訪れた方も目に付きやすくなりますし、何より管理会社の営業マンの物件を案内するときの優先度向上にも繋がります。

 

 

・もちろん、価値のある物件を最初に選ぶことも重要

上記のとおり、空室が出た際は管理会社へのアピールを一番頑張りましょう。

逆にそれ以外にオーナーができることはあまり無いかと思います。(自分で客付け頑張るのも限界ありますし、、、)

 

最後にこれを言っちゃあおしまいよ的なことも書きますが、もちろん前提として「魅力のある物件」であればそういったアピールも少なくて済むようになるので、最初の物件選びは入念に行うことは言うまでもないことです。

管理会社も入居者が決まった際の礼金が主な売り上げになるわけなので、「魅力ある決まりやすい物件」を案内したくなるのは市場の原理です。

満室になるための秘訣は複数の書籍も紹介されているので、是非研究してみてください。

 

______________________

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  • 本ブログの著者:なかまるすみよし

    1981年生まれです。

    都内の某私立大学を卒業後、都内の大手企業へ入社し、横浜市で勤務継続しております。

    幼稚園児の娘、同年代の妻と3人で暮らしおり、
    27歳で住宅ローンを利用した「賃貸併用住宅」で不動産投資を始めることを家族で決意しました。

    不動産投資については全くのド素人です。

    現在、賃貸木造アパート兼自宅を所有し、
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