アパートの管理会社を選ぶ際にこだわりたい4つのポイント

公開日: : 最終更新日:2017/03/21 初めての賃貸併用住宅

「賃貸併用住宅」はマイホームでもありながら、賃貸アパートでもあります。

そのため、「賃貸ルームの入居者募集」と「その後の入居者の管理(家賃管理、問い合わせ対応など)」がもちろん必須になります。

 

大家さんを専業でやられている方の中には、管理もすべて自分で行うという方もいらっしゃるかもしれませんが、ほとんどの大家さんの場合「管理会社」に、入居者募集とアパートの管理代行をお願いする形になると思います。

 

サラリーマン大家さんであれば、会社勤務中に入居者の問合せ対応などは行えませんので、なおさら「管理会社の手助け」が必要になってくると思います。

 

この「管理会社」選びですが、私個人的には「施工会社さん選び」よりも大事だと感じています。

なぜなら、入居者の集客は不動産賃貸事業にダイレクトに関係する部分ですし、その後、アパートを運営していくにあたって取引がずっと続く関係になるためです。

 

本日は、「管理会社」選びにあたって、私が個人的に「これは大事」だと感じたポイントをいくつか書きたいと思います。

 

 

物件に距離的に近い管理会社はオススメ

「賃貸併用住宅」の場合は、自宅 兼 アパートになるので、当然ですが、オーナーもその物件に住むことになります。

そのため、日々問合せたい点などがあれば、すぐにでも管理会社さんと打ち合わせができるように、「物件から近い場所」に管理会社さんがあることはとても便利です。

 

私の「賃貸併用住宅」の管理をお願いしている、管理会社さんも自宅から歩いて1分の場所にあります。

近い場所に管理会社さんがあることは、初回の入居者を募集するための集客の際にとても役に立ちました。

 

入居者を募集する際は、もちろん毎月の家賃を設定して、集客状況を見ながら、家賃を調整する等の対応をおこなっていきます。

そして、「今週の家賃設定で問合せは何件あったか? 内覧は何件あったか? 来週はもう少し家賃を下げるべきか?」ということを、管理会社さんとミーティングしながら、早期の満室稼働に向けて動いていきます。

 

その際は電話ミーティングでも良いのですが、やはり、実際に管理会社さんと面と向かってミーティングする方が何かと具体的な話ができたり、逆に管理会社さんから提案があったり、また管理会社さんにも実際にオーナーが来店することで、良い刺激になったりとメリットがたくさんあることに気づきました。

 

私の場合は、アパートの完成予定が13年4月だったのですが、2月頃から募集を開始し、週に一度は必ず管理会社さんに顔を出し、問合せ状況はどうか?ということをヒアリングしていました。

 

アパートの賃貸ルームは1階に2戸(101号室、102号室)、2階に1戸(201号室)があるのですが、101号室と102号室は早期に入居者が決まりました。

 

しかし、201号室は少し間取りが利用しにくい分、なかなか決まらず、結局最終的に決まったのは5月のGW前でした。

 

満室稼働できるまでは、毎週管理会社さんに顔を出し、家賃を下げるタイミングなどを何度もミーティングいたしました。

5月から無事満室稼働できたのも、こういったミーティングを何度も繰り返してきたからだと思います。

 

そして、こうして何度もミーティングできたのも、「自宅から近い場所」に管理会社さんがあったからだと思います。

 

また、近いと入居者様から何かトラブルがあった際に、すぐに物件に駆けつけることができるというのも大きなメリットです。

 

自宅からの距離。管理会社さんを選ぶうえでの一つのポイントになると思います。

 

 

管理会社に入店した際に活気を感じるか? よく電話は鳴っているか?

管理会社選びに重要なスキルはやはり「入居希望者の集客力」だと思います。

当然ながら、その管理会社自体に活気があり、よく電話が鳴っていると、「集客力がある管理会社」の可能性が高まると思います。

 

私は管理会社を選ぶ際に、5つの会社を回って、担当者と面談をしました。

その際に、この「活気を感じるか?」という点は一番気にしてチェックしておりました。

 

活気を感じる管理会社は、何かと従業員が忙しそうにしており、電話もたくさんかかってきていました。

逆に、活気を感じない管理会社は、従業員も暇そうに物件をパソコンでチェックしており、電話もたまに鳴る程度、という印象でした。

 

「集客力が強い管理会社」はどちらか?というのは火を見るより明らかだと思います。

 

 

従業員の対応は笑顔で、しっかりしているか?

上記の活気があるか?にも関係してきますが、部屋を探す際に多くの方はどこかの賃貸仲介店舗に物件紹介をお願いすると思います。

この際に、従業員の対応が良ければ、信頼が増し、2度目の来店や「インターネットでこういう物件あったのですが、取り扱っていますか?」など入居希望者から問い合わせが入る可能性も高まります。

 

つまり、従業員の対応が良い管理会社は、入居希望者のリピート率も高く、「集客力が高い」管理会社である確率が高くなると思います。

 

私は、実際に面談のアポを取る際の電話の対応、そしてお店の従業員の他の入居希望者による対応を横目でチェックしていました。

意識するとわかるのですが、意外と「笑顔で快い対応」をしている店舗は少ないことに気づきました。

 

賃貸仲介という業務は、業務がシンプルな分、こういった営業では当たり前の「笑顔の対応」が実は大きな差別化につながるのではないでしょうか。

 

 

従業員の定着率が高い

こちらも「集客力」に関係する項目です。

ある不動産業界の関係者の方に聞いたのですが、不動産賃貸仲介業界は従業員の入れ替わりが激しい業界なので、従業員の定着率が良い管理会社は、周辺物件に詳しい従業員が多く、他の管理会社に比べて「集客力」が高い店舗である可能性が高いとのことです。

 

考えてみると、「周辺の物件情報に強い」と、入居希望者への提案力も増し、信頼も上がり、リピートにつながり、結果、「集客力は他店より強くなる」というサイクルが起こることは容易に想像できます。

 

そして、周辺の物件に強くなるには、しばらくそのエリアの店舗に勤めて、知識を蓄えていく必要があります。

 

この項目はチェックするのが難しいのですが、

管理会社選びで面談した際に「従業員の方みなさん長いのですか?」などと、何気なく聞いてみると教えてもらえます。

 

 

以上、個人的な感覚で「アパートの管理会社選び」のポイントをいくつか書かせていただきましたが、

最も重要なのは、管理会社さんの担当者と対面してみて、「この方と今後、事業運営のパートナーとして組むのに信頼できるか?」

 

という感覚だと思います。

 

管理会社さんは集客の際に本当に何度もミーティングや連絡を取り合います。

その時に、少しでも信頼できない人だとストレスですし、運営も上手くいきにくくなると思います。

 

最終的には、「この人を信頼できるか?」という点で最終的な管理会社を決める上で一番大事です。

(もちろん距離なども重要なポイントだと思いますが、)

 

私も、最終的な実際に対面した中で一番信頼が持てそうな担当者の管理会社に、物件管理をお願いしました。

 

そのため、管理会社選びの際は、「必ず直接面談して、店舗の雰囲気を見る」ということは必須事項だと思います。

 

 

以上、管理会社選びのポイントでした。管理会社選びで迷われている方はご参考になさってください。

 

 

______________________

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  • 本ブログの著者:なかまるすみよし

    1981年生まれです。

    都内の某私立大学を卒業後、都内の大手企業へ入社し、横浜市で勤務継続しております。

    幼稚園児の娘、同年代の妻と3人で暮らしおり、
    27歳で住宅ローンを利用した「賃貸併用住宅」で不動産投資を始めることを家族で決意しました。

    不動産投資については全くのド素人です。

    現在、賃貸木造アパート兼自宅を所有し、
    会社からのサラリーマンの給与とは別に、月間24万円の賃貸収入を得ております。

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