アパートの管理会社の賃料査定は当てにしなくても良い理由

管理会社の話題で、以前に下記のエントリを書かせていただきました。
アパートの管理会社を選ぶ際にこだわりたい4つのポイント

アパート管理会社の管理手数料は必ず交渉した方が良いです。

今回は、「賃貸併用住宅」の賃貸部分の家賃設定についての話題になります。

アパートの家賃設定はどういう形で取決められるのでしょうか？

結論から言うと、

「アパートの家賃は大家さんの独断で決めていい」

のですが、

多くの大家さんは「管理会社の賃料査定」を参考に最終的に家賃を決めると思います。

しかし、この「賃料査定」。

私の賃貸併用住宅の賃料査定では、管理会社によって評価額がバラバラでした。

そのことについての体験談を書きたいと思います。

管理会社によって、賃料査定が1万1,000円も違った

私は以前のエントリでも書いたとおり、自分の賃貸併用住宅の賃貸ルームの管理をお願いするために、4社の管理会社を回りました。

管理会社を回った時には必ず、アパートの平面図と、詳細な場所の情報を持ち込み、「賃料査定」を行ってもらいました。

「賃料査定」とは、文字通り、管理会社の方で、付近のアパートの賃料などと比較したうえで、「その物件の賃料を評価する」ことを言います。

ほとんどの場合、その場でいくらというわけではなく、何日か経った後に査定結果がメールで送られてきたりします。

審査結果には、周辺の物件の賃料相場などが細かく記されており、最終的に「これくらいの賃料であれば、満室稼働ができる」という家賃査定結果が載っています。

しかし、実際に「賃料査定」を各社にお願いしてみて、驚きました。各社で査定額が全然違ったのです。

今回、以下の特徴を持った4社に査定をお願いしました。

・A社（地場の中小の管理会社、物件から徒歩1分の場所に事務所があり、最終的に管理をお願いした）

・B社（施工会社から紹介してもらった千葉にある管理会社）

・C社（大手不動産売買仲介系列の管理会社）

・D社（大手財閥系列の管理会社）

例えば、私の賃貸併用住宅は、3戸の賃貸ルームがあるのですが、

そのうち1階にある101号室の各社の賃料査定結果が以下になります。

・A社：7,7000円

・B社：7,9000円

・C社：8,3000円

・D社：7,2000円

なんと、一番高い評価を付けたC社と、

一番低い評価をつけたD社の差は1万1,000円もありました。

1万1,000円は、サラリーマン大家さんだとかなり大きな額です。（年間で13万2,000円！）

ちなみにこの部屋は最終的に7万9000円で入居者が決まりました。

A・B・D社が出した「賃料査定」よりも実際には高い価格で決まったのです。

管理会社は賃料を安くいいがち？

101号室は結果として、上記のとおり、7万9,000円で決まり、

D社が出した査定よりも9,000円も高く決まりました。

というか、C社以外のどの管理会社の査定額よりも高い価格で決まっています。

これはなぜでしょうか？

管理会社の査定が甘かったのでしょうか？

実はそうではありません。

これは、知人の不動産投資家に聞いたのですが、

管理会社は賃料を安く査定する傾向にあるとのことです。

なぜか、理由は単純。

「安い方が入居者が早期に決定しやすいから」です。

管理会社の収益は当たり前ですが、仲介手数料になります。

つまり入居が決まった際に、賃料の約1か月分を手数料としてもらうビジネスです。

7万9,000円の家賃の部屋を決めれば、7万9,000円が管理会社に手数料として支払われます。

（ご存知だと思いますが、礼金一か月分というのは、管理会社のための集客費に使われるのがほとんどです）

管理会社からしてみれば、その物件は一回決めたら、それで終わりなのです。

物件は次から空きが出るので、できる限り高サイクルで物件を次々と決めていった方が収益が上がります。

一つの物件を決めるのに使う人件費は、その物件が決まる期間が長引くほど悪化します。

つまり、若干高い家賃で長期的に決めるよりも、安い家賃でさっさと決めてしまった方が、管理会社にとっては収益率が高くなるのです。（7万9,000円で苦労するなら、さっさと7万円で決めてしまった方が良い）

ぞのため、管理会社は「若干家賃を安く査定する」傾向があると思います。

これは、不動産業界では常識のようですが、「賃貸併用住宅」の建築などで、急に大家さんになる、サラリーマン大家さんからしたら

「そんなの聞いていない・・」という話だと思います。

私は幸い知人から上記の話を聞いていたので、管理会社からの「家賃査定」は参考程度に聞くぐらいにしました。

そして、最終的には、オーナーとして、いち個人事業主として、自分の感覚で家賃を決めました。

結果として、101号室と102号室は、管理会社から「若干強気の賃料ですね～」と言われましたが、割とすぐに決まりました。

201号室については、少し苦労し、管理会社と週次の問い合わせ件数などのデータを見ながら、少しずつ家賃を下げていき、これも当初の賃料査定よりも多い賃料で決まりました。

賃料は、管理会社からしたら、一発勝負なので、数千円の差ですが、大家からしたらそれが毎月の売上になるわけなので、1,000円でも高くしたいところです。

ましてや、住宅ローンやアパートローンの返済のためにも、少しでも高い方が長年運営していく中でも安心だと思います。

以上、はじめて賃貸併用住宅を建てる方は、

・必ず管理会社を選ぶときは複数回って、各社の賃料を聞く

（仮に私がD社だけ言っていたら、今ほど高い家賃で決まっていなかったかもしれません）

・管理会社から提示された家賃はあくまでも参考程度に聞いておくくらいにする

ということを頭に入れておいていただくと、適正な賃料で入居者が決まるかと思います。

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