賃貸併用住宅の建築にはサードオピニオン以上が必須だと思います。

公開日: : 最終更新日:2017/03/20 初めての賃貸併用住宅

医療でよく使われる「セカンドオピニオン」という言葉。

意味はご存知のとおり、「自分の判断をよりよい決断をするために、第三者の意見も参考にすること」です。主治医だけでなく、他の病院にも診察をお願いし、両者の意見を聞いて治療法を意思決定した方が良いということで、医療業界で頻繁に耳にします。

 

この第三者の意見を求めるということは、不動産投資やマイホームの建築においては、医療と同じくらい重要です。本日はその話題をポストしたいと思います。

 

 

賃貸併用住宅の建築には、すべての段階でサードオピニオン以上が良い

見出し通りです。「賃貸併用住宅の建築」や「不動産投資」にいたっては、セカンドオピニオンどころか、サードオピニオンくらいが良い意思決定をするためには調度良いと思います。

 

まず土地探し

賃貸併用住宅の建築の最初のステップは土地探しです。賃貸併用住宅は、マイホームでもありますが、賃貸事業でもあるので、土地探しは最初のステップであり、最重要のステップでもあります。

 

土地の立地が魅力的でないと、賃貸集客が難しくなるので、賃貸併用住宅のメリットの9割りが無くなってしまうことになります。この重要な土地探しですが、土地探しのステップ、そして買いたい土地の目星が付いたときの意見は3者以上の方から聞くのが良いです。

 

私も実際に土地探しにおいては、仲介会社A、最終的に土地購入を申し入れたリアライズアセットマネジメント社、HOMES不動産投資、健美家など複数の手段を使い土地探しを行いました。複数のルートを使う事で、土地の良さが自分の知識としてつきますし、営業担当者に他の土地についての意見も伺うこともできます。

 

また、買いたい土地の目星がたったときにも、別の業者の営業担当者に意見を求めたり、親戚の土地に詳しい方を実際に土地まで招いて、評価をしてもらいました。複数の目線から見ても、「買い」であった物件を最終的には購入しました。

 

結果的に、購入した土地は今のところ大正解だと感じております。特に親戚で詳しい方がいたのは本当に心強いことでした。親類であれば、営業心や気遣いなどは何も無しに、本当の目線で話してくださるからです。

 

もし、親類に不動産に詳しい方がいらっしゃれば、絶対に聞いて見た方がよいです。不動産に詳しい方が親類にいない!ということであれば、該当する土地の駅にある「賃貸仲介会社」の方に意見を聞くのがオススメです。

 

「賃貸仲介会社」は土地仲介業者ではないので、立場上中立的な意見を言ってくれますし、その土地の賃貸需要がどれほどかも教えてくれるかもしれません。私は、親類に詳しい方がいたので、「賃貸仲介会社」には特にヒアリングしていないのですが、もし親類にいなかった場合は、必ず実施していたと思います。

 

また、「不動産」にまったく意識がいっていない、「友人」から意見をもらうのも良いと思います。知識が無い方であればなおさら、入居者目線で様々な意見をくれると思います。土地まで一緒にきてもらい、その土地の立地について思うところを率直に言ってもらうということも新たな発見があるでしょう。

 

 

建築図面でもサードオピニオン

土地が決まった後は、建築図面作成を施行会社に依頼するステップです。建築図面がないと「住宅ローン」を借りることができないので、仮段階でも建築図面の作成は必須になります。この建築図面ですが、土地を仲介した不動産仲介会社から紹介してもらうケースが多いです。私も担当の仲介会社の紹介の施行会社に最終的には依頼しました。

 

しかし、ここも主治医一人の意見では、不安なため、仲介会社には内緒でサードオピニオンを求めました。つまり、別の施行会社にも図面提案をお願いしたのです。

 

図面の提案は施行会社にとってパワーがかかるものですが、頼めば無料で行ってくれます。施行会社にとっても、図面が良ければ、建築受注ができるので、土地を持った顧客というのは相当な注力客なわけです。また、その図面での建築費の見積もりももらえるので、坪あたりの建築費がわかり、相場知識が得られます。

 

もし、紹介された施行会社の坪単価の提示に不安があったら、裏で別の施行会社から図面提案をもらうと良いでしょう。交渉にも使えますし、何より自分の決断に自信が持て、その後の建築のやりとりも相手を信頼できるというメリットもつきます。

 

私も、何社かに図面提案をもらいましたが、最初に土地の仲介会社から紹介いただいた施行会社の費用が最も安く、図面も納得のいくものだったので、そちらに意思決定しました。主治医のみの提案での意思決定と結果は変わりませんでしたが、気持ちの面で大きく違いました。

 

図面提案においても、複数社の意見を聞く事は大事です。

 

 

管理会社選びもサードオピニオン

図面が確定し、施行がはじまったら、最後は管理会社選びです。管理会社選びも複数社に相談に行った方が絶対的に良いです。私は4社の管理会社に相談にいきました。

 

4社回るのは大変でしたが、回って良かったなと本当に思います。というのは、管理会社によって賃貸査定価格が全く違ったのです。(最大1万1、000円も査定の差があった!)

※↓のエントリーで詳しくかきました。
アパートの家賃設定をする際の管理会社の賃料査定は各社によってバラバラです

 

賃料査定を4社から別々の角度で聞けたのは、最終的に賃料を決定するにあたらい、本当にためになりました。

 

また、管理会社によっては、毎月の管理手数料を少し下げているケースがあるので、他の管理会社の手数料を下げてもらう交渉材料になります。

 

管理会社についても、サードオピニオンがオススメです。

 

 

まとめ

上記で、土地、建築図面、管理会社でサードオピ二オンが大切と書きましたが、「複数の方に意見を求めて最適な意思決定をする」のはどの分野でもいえることですね。結婚式場を選ぶとき、就職する会社を選ぶとき、なるべく多くの方に意見を求めた方が良いと思います。

 

別のエントリでは、引っ越し業者も複数の見積もりをとることによって、かなりお得な価格で引っ越しを実現することができました。仕事においても複数の立場の違った方からの意見を求めることは習慣にしたいですね。

 

 

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  • 本ブログの著者:なかまるすみよし

    1981年生まれです。

    都内の某私立大学を卒業後、都内の大手企業へ入社し、横浜市で勤務継続しております。

    幼稚園児の娘、同年代の妻と3人で暮らしおり、
    27歳で住宅ローンを利用した「賃貸併用住宅」で不動産投資を始めることを家族で決意しました。

    不動産投資については全くのド素人です。

    現在、賃貸木造アパート兼自宅を所有し、
    会社からのサラリーマンの給与とは別に、月間24万円の賃貸収入を得ております。

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