【はじめての確定申告】アパート収入で計上した経費を公開します。

今年の確定申告はもう終わりましたでしょうか？私はまだ提出はしていませんが、帳簿や提出書類はほぼ準備し終わりました。後は来週の平日に会社の有給をとって税務署に提出にいくだけです。

etaxというシステムを使って、ネットから提出することもできるらしいですが、はじめてなので、税務署でちゃんと確認してもらって提出したいと思います。

H25年度の分の確定申告は3月17日（月）までが締めきりなので、まだの方はそろそろ着手した方がよいかと思います。

私は昨年に自宅兼貸しアパートである「賃貸併用住宅」を建て、昨年4月から３戸の部屋から賃貸収入が発生しています。おかげさまで早期に満室稼働が実現し、H25年度の賃貸収入は合計で224万円になりました。

そして、今回は人生はじめての確定申告。いままではサラリーマン収入のみで、税務関係はすべて会社がおこなってくれたので、何もしてきませんでしたが、今年度は確定申告が必須になります。

今回は、確定申告の中でも、どういったものを「必要経費」として計上したのか？について書きたいと思います。

私が賃貸アパート事業の確定申告で必要経費として計上したものを公開！

所得税の確定申告は、年間の収入から必要経費をひき、最後に各種所得控除を差し引いた数値から税額を決めます。税額のもととなる、最終的な所得は、ざっくり計算式にあらわすと以下のようになります。

副業の年間収入　－　副業で使った経費　－　各種所得控除　＝　所得額　×　税率（所得額に応じる）

つまり、節税をするためには、なるべく経費を多く計上することが必要になります。今回私は、いわゆるグレーな節税テクニック的なものはあまり使わず、アパート事業として本質的に必要だった経費を計上しました。

どんな費用を計上したか？という記事は探してもなかなかなかったので、これから不動産事業についての確定申告をはじめてやるという方向けに、備忘録的にご参考にしてもらえればと思います。

貸しアパート事業で計上した経費

①ローンの利子

まずは不動産事業であれば必ず出てくるローンの利子です。ローンは利子分のみ経費計上することが認められています。ちなみに、土地部分の利子は、最終所得がマイナスになった際は、赤字額分の利子は必要経費計上することができません。（建物は計上できます）

例えば、土地の利子が５０万円あり、不動産所得が△２００万円となった場合。この場合は、不動産所得は△１５０万円になるのです。

また、注意点として実際に賃貸事業を開始するまでの土地の利子分は、経費計上できません。新築アパートの場合に、ほとんどの方は、まず土地を購入して、建物が出来上がるまでの間、土地のローン利子を払い続けると思いますが、この間の利子は経費計上できないのです。

私も、間違えて計上しており、税理士さんから指摘されて修正しました。

②各種租税公課：登録免許税、不動産取得税、固定資産税

土地や建物を購入するときに必ずかかる費用です。基本的に全額計上できます。

ただし、土地部分の登録免許税は、開業前に支払った場合は開業費として計上できません。これも私はH２４年に土地の契約をし、支払いは２年前だったので、開業費の中に入れ込んでいたのですが税理士さんの指摘で修正しました。

不動産取得税は、減免措置があるので、支払っていない方もいらっしゃると思います。私も不動産取得税は支払っていませんでした。そのため、租税公課として計上したのは登録免許税と固定資産税です。

③アパート管理会社に支払う管理手数料、成功報酬

管理会社へは月々の賃貸収入の約３％を管理会社へ支払っています。これも当たり前の通り全額計上できます。また、成功報酬は入居者がきまったときに、管理会社へ支払う報酬です。「業務委託料」や「広告料」ともいわれることもあります。これも全額計上できます。

④管理会社へのお礼品

入居者が決まった際に、私は必ず菓子折りを持ってお礼にいっていました。この際の菓子折りの購入費用は全額計上できます。少額ですが、忘れずに領収書をとっておきましょう。

⑤共有スペースの植物・整備費

アパートのエントランスに植物を植えられるスペースがあるのですが、その部分の整備費と植物購入費も経費にしました。但し、これは自宅部分にも関わることなので、賃貸部分との面積比で案分して計上しました。

⑥火災保険料・地震保険料

保険料も経費計上できます。しかし、私のように自宅兼アパートの場合、自宅部分にもまとめて保険がかかっているので、共有スペースと同様、床面積比の案分で経費計上しました。

また、地震保険料の自宅部分は、地震保険控除としても、所得控除できます。

⑦タクシー代・交通費

不動産を探し回った際に使用した交通費はすべて経費計上できます。これも少額ですが、忘れずに領収書とっておきたいです。電車賃は領収書はもらえませんが、自分で記録しておけばOKです。

⑧契約時にかかる費用（振込手数料・ローン事務手数料・印紙代など）

契約時にかかるカッコ内に記載した費用も経費計上できます。これは額が大きいので絶対忘れないようにしたいです。ちなみに、不動産会社へ支払う仲介手数料は土地の取得価格に含めるので、必要経費にはなりません。これも税理士さんに指摘されて修正しました。

仲介手数料は額が大きかった分、ショックでしたが・・・。

⑨セミナー・書籍費用

不動産投資のセミナーや、書籍はすべて経費計上できます。書籍はたくさん買ったのですが、最初の頃は領収書をとっていたり、メモしていなかったので、記憶の範囲で経費計上しました。

書籍は経費計上できる幅が広い（不動産に関するものでなくとも）ので、今後も領収書残しておきたいと思います。

以上になります。あとは、建物の減価償却費と、各種控除（青色申告控除）などを引いて、最終所得が決定します。

不動産賃貸業は小売りなどと違って「仕入れ」が発生しないので、かかる経費は非常にシンプルです。１年目は各租税公課など諸々経費になるものがありましたが、次年度以降はもっとシンプルになると思います。

これから、確定申告を初めておこなう方は、必要経費について上記リスト参考にしてもらえればと思います。

PS、最近買った以下の本で様々なものが経費計上できることを知りました。↓

あらゆる領収書は経費で落とせる (中公新書ラクレ)

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大村 大次郎 中央公論新社 2011-09-09

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今回はこの本のテクニックをあまり駆使できませんでしたが、来年以降の確定申告では活用したいと思います。むちゃくちゃオススメの本なので、当ブログでも後日紹介したいと思います。

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